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【至正视角】买卖一方婚前贷款所购房产实务分析

发布时间:2022-02-18 14:37

案  情

          周某婚前以个人名义采取按揭贷款方式购得一房,婚后周某与其配偶在该房中居住并以夫妻共同财产继续偿还贷款。房产具备办理产权证条件时登记到了周某一人名下。后周某未告知其配偶将房产出售给第三人。办理过户时在缴税环节需周某配偶协助,周某配偶提出上述房产属于夫妻共同财产,以其为房产共有权人,其对卖房不知情且不同意卖房拒绝配合办理。由此成诉。

分  歧

         对于一方婚前所购,房产登记在购房者个人名下,婚后用夫妻共同财产偿还贷款房产的处分,存在着不同观点:

         第一种观点认为:涉案房产是周某在婚前以个人财产支付首付款并按揭贷款购得,婚后取得的产权证是对婚前买房的确认。涉案房产不属于夫妻共同财产,周某配偶无权干涉周某处分房产。

         第二种观点认为:涉案房产虽登记在周某个人名下,但房产上包含了婚后用夫妻共同财产还贷部分,涉案房产应视为夫妻共同财产,周某配偶对涉案房产享有共有权。处分共有财产应当经过全体共同共有人同意,周某在未经其配偶同意的情况下,擅自处分夫妻共同财产,系无权处分,事后未取得权利人的同意,亦未取得处分权。涉案房产无法办理过户。

         第三种观点认为:涉案房产是个人婚前财产与夫妻共同财产的混合体。购房者于婚前购房时交纳的首付款以及其个人于结婚前偿还的贷款,所对应的部分属于购房者个人的婚前财产。购房者结婚后,于婚姻关系存续期间,夫妻双方共同偿还贷款,所对应的部分属于夫妻共同财产。周某配偶对涉案房产享有共有权,出售涉案房产应征得其同意,否则无法完成房产产权转移登记。

         第四种观点认为:涉案房产既涉及婚前个人财产利益,又涉及婚后共同财产利益。周某配偶仅对二人婚后共同还贷支付的款项及其相对应房产增值部分享有权益,该种权利不是对于房产的所有权的共有权,周某配偶并不享有涉案房产的相应份额。如未经周某配偶同意处分房产,其仅享有债权请求权,而非其主张的对房产享有共有权。周某配偶不能以其为房屋所有权人为由阻止办理过户。

评  析

         笔者赞同第四种观点。理由如下:

1.涉案房产不宜单独认定为个人婚前财产或夫妻共同财产

         民法典第一千零六十二条、第一千零六十三条界定了夫妻共同财产与夫妻个人财产。一方的婚前财产是指夫妻在结婚之前各自所有的财产,属于夫妻一方个人财产。就涉案房产,周某购置该房产支付的首付款及婚前偿还贷款部分,属于周某个人的婚前财产。一方的婚前财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产,即上述属于周某个人婚前财产部分,并不因为二人登记结婚、房产在婚后办得产权证而成为二人共有。

          因涉案房产存在贷款,周某作为债务人在婚后也需向银行按时还贷。我国法定的夫妻财产制为婚后所得共同制,即在婚姻关系存续期间,除个人特有财产和夫妻另有约定,夫妻双方或者一方所得的财产,均归夫妻共同所有。对于周某婚后所偿还贷款,若周某夫妻二人没有约定实行分别财产制或者对房产的还贷问题有特别约定,则还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间,一般即认定是用夫妻共同财产还贷。因婚后偿还贷款利用了夫妻共同财产,故涉案房产上包含有周某配偶的权益。

2.周某配偶享有的权益与对房产共有不能等同

         对于所有权量的分割,根据民法典第二百九十七条、二百九十八条、二百九十九条之规定,共有被分为按份共有和共同共有。按份共有指共有人对共有财产按照其份额享有所有权,共同共有是指共有人基于共同关系而对共有的财产不分份额的共同享有所有权。因我国婚姻立法对夫妻共同所有财产的界定一般不包含夫妻按份共有,即周某配偶若对房产享有共有权,应为共同共有。下文的共有为此含义。

         用夫妻婚后所得购买的房产一般属于夫妻共同财产,没有争议,该房产完全是夫妻共同所得转化而成。涉案房产与双方婚后共同购买的房产存在本质不同。此类房产的购买,签订合同购房、支付首付款、签订按揭贷款合同均在婚前,购房者在婚前通过银行贷款方式向房地产公司支付全部购房款,房产买卖合同确定的付款义务已履行完毕。在婚后用夫妻共同财产还贷,本质是用夫妻共同财产消除与银行的债务关系。周某配偶实质享有的是夫妻双方婚后共同还贷的夫妻共有权益。由于在婚姻关系中,除有法律明确规定的推定为共同财产的情形外,物权权属的确定还是以登记为依据,在周某二人并未对涉案房产属于二人共有进行约定且周某配偶未被登记为涉案房产的共有权人的情况下,周某配偶在婚后参与共同还贷而对房产享有的权益并不当然转化成对房产不分份额的共同享有所有权。

3.周某配偶实际对双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分享有债权

         《中华人民共和国民法典婚姻家庭编司法解释(一)》第七十八条规定夫妻双方离婚时对此类房产的分割协议不成,法院可判决该房产归登记一方,并根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则判决“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿”。按照该规定,周某配偶对夫妻双方婚后共同还贷形成的夫妻共有权益,具体体现为婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。

         根据上述规定精神,双方婚后共同还贷的事实行为并不导致该房产权属性质发生转变。周某配偶仅可就其还贷资金及财产增值部分要求补偿,该补偿的性质是周某配偶对周某基于涉案房产共同还贷及增值而享有相应数额的债权,而不是因共同还贷即转化为对涉案房产的所有权份额。即周某配偶对房产所享有的并非房产的物权——所有权,而只是享有相应部分的财产权——债权。

         虽然上述司法解释规定的是夫妻在离婚时对此类房产的共同还款及增值部分的处理原则,但该原则亦适用于房产买卖中对房产是否为夫妻共有财产的判断,以明确周某配偶权利救济的请求权基础。

4.各方利益保护的兼顾

         从保护善意第三人角度。不动产登记具有公示公信效力,案涉房产登记信息中的房产所有权人仅为周某一人,周某提供的购房合同、按揭贷款合同也只有其一人,且在婚前签订。对于普通人,完全可以相信涉案房产的所有权人并不包含周某配偶,周某有权签订房产买卖合同处分该房产。

         对于周某配偶而言,如前所述,虽周某配偶对涉案房产并不享有所有权,但其作为共同参与还贷的夫妻另一方,在涉案房产上享有债的请求权——对双方婚后共同还贷支付的款项及房产对应增值部分要求补偿。如未经其同意处分房产,其可在离婚时要求对双方婚后共同还贷支付的款项相对应的房产增值部分进行分割。至于房产增值的认定,并不必然以转让的价格为依据。同时,无论是物权还是债权,都体现着在房屋上存在利益,若周某与第三人恶意串通损害其利益,周某配偶亦可选择提起确认合同无效之诉等救济其受损利益。

后  记

         对于一方婚前所购,房产登记在购房者个人名下,婚后用夫妻共同财产偿还贷款的房产,若夫妻双方肯定房产共同共有,建议及时在房产证上加名。对于买方,虽房产登记于一方名下,但此类房产上毕竟有夫妻另一方利益,为避免后续纷争,买方在签订房产买卖合同时应尽量争取卖方夫妻二人一致同意出售房产:共同在房产买卖合同上签字;到场一方持未到场另一方的公证授权委托书证明其有代理权;未到场的一方持身份证原件及同意卖房声明照片。


附相关法律规定:

《中华人民共和国民法典婚姻家庭编司法解释(一)》


         第七十八条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归登记一方,尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则,由不动产登记一方对另一方进行补偿。

《中华人民共和国民法典》

第二百九十七条 不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第二百九十九条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有:……

第一千零八十七条 离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成的,由人民法院根据财产的具体情况,按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

第一千零九十二条 夫妻一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产,或者伪造夫妻共同债务企图侵占另一方财产的,在离婚分割夫妻共同财产时,对该方可以少分或者不分。离婚后,另一方发现有上述行为的,可以向人民法院提起诉讼,请求再次分割夫妻共同财产。

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