至正律师事务所官方网站

【至正视角】执行异议(之诉)那些事儿之①当房屋执行异议遇到再审程序——简述《九民纪要》第125条

发布时间:2022-08-09 11:08
图片


接触过执行案件的当事人,一般都很熟悉《民事诉讼法》第232条、第234条关于执行异议、执行异议之诉的法律规定,而如果是房屋执行异议,则会对《九民纪要》第125、127条以及《执行异议复议规定》第28、29条规定很熟悉。相信很多人、很多律师都依据这两个法条提起过执行异议,以及执行异议之诉。这两个法条的规定,也是笔者最近遇到的法律问题,并有意深入研究、学习的知识点。为进一步梳理、探讨实务中遇到的法律疑难知识与问题,包括①房屋执行异议遇到再审程序如何处理;②当股权执行异议遇到商业银行股权代持又会如何;③当第三人到期债权执行异议遇到指定执行怎么处理等,现就执行异议与执行异议之诉那些事,浅做分析,供大家参考。

本期分享的是当房屋执行异议遇到再审程序的处理,并着重就《九民纪要》第125条关于案外人系商品房消费者之执行异议(之诉)的相关规定,结合相关案例进行理解与解读,欢迎交流。

在进入正文之前,为了让读者对执行异议、执行异议之诉有个整体的了解与把握,笔者特画了个框架图,希望对你有所帮助。当然如果已经很熟悉了,就可直接跳过本部分,进入正文。


图片


民事诉讼整体分为审判程序与执行程序两大类,其中审判程序包括一审程序、二审程序、审判监督程序;审判监督程序下又细分为再审程序与抗诉程序;一审程序下又细分普通程序、简易程序、小额诉讼,由于有些诉讼比较特别,就在一审程序里单独给提出来,包括公益诉讼、第三人撤销之诉、执行异议之诉等。再审程序、执行异议之诉就处于审判程序之中。而执行异议,则处在执行程序里头。虽然,执行异议与执行异议之诉分属执行程序与审判程序,但执行异议却又是执行异议之诉的前置程序,先有执行,再由执行异议,最后才有执行异议之诉。


一、房屋执行异议案例导入


1.案外人Q先生与被执行人T房地产公司借款及以房抵债事实:2007年,Q先生借款给T房地产公司。2010年,T房地产公司与Q先生约定以房抵债,将T房地产公司名下房屋(异议房屋),冲抵Q先生以对T房地产公司享有的借款债权,双方签订了商品房买卖合同。未办理购房合同备案和预告登记。由于T房地产公司的原因,一直未办理房产过户手续。2013年8月,T房地产公司向Q先生交房。2015年1月,Q先生开始装修、入住。


2.申请执行人M先生与被执行人T房地产公司借款纠纷执行案:案由:借款合同纠纷;时间:2011年11月申请法院执行;申请执行人:M先生;被执行人:T房地产公司;执行房产:房屋(异议房屋)。


异议房产查封状态:2011年04月,法院《民事裁定书》裁定:查封T房地产公司银行账户存款150万元或查封其名下房屋(异议房屋)。2012年06月,法院《执行裁定书》裁定:评估拍卖异议房屋。2012年11月,法院委托中院对异议房屋进行拍卖,买受人B以最高价竞得。法院出具执行裁定书,裁定涉案房屋归买受人所有,该裁定已送达买受人。2015年05月26日,法院腾房《公告》:异议房屋拍卖由竞买人B以最高价竞得,该异议房屋所有权归竞买人B所有,其他单位及个人不得私自侵占。


3.案外人Q先生执行异议:时间:2015年06月《异议申请书》;异议人:Q先生;申请执行人:M先生;被执行人:T房地产公司;异议房屋:房屋(异议房屋);异议结果:2015年11月,法院裁定驳回Q先生的异议。


4.案外人Q先生执行异议之诉:时间:2016年3月立案;原告(异议人):Q先生;被告(申请执行人):M先生;被告(被执行人):T房地产公司;异议房产:房屋(异议房屋);结果:2016年11月,法院《民事裁定书》,因原告无法提供被告的准确有效送达地址,裁定驳回Q先生的起诉。


问题:

Q先生是2022年3月委托律师处理。经梳理后,从再审与执行异议的角度分析,现在有问题如下:

1. Q先生可以提起再审吗?提起再审符合法定期限、法定条件吗?

2. Q先生对异议房屋享有何种合法权益?Q先生对异议房屋的合法权益能排除M先生对异议房屋的强制执行吗?

带着上述问题,我们往下看。


二、图解《九民纪要第125条》
(一)《九民纪要》第125条之规定

《全国法院民商事审判工作会议纪要》(2019年11月08日)(下称:九民纪要)

125.【案外人系商品房消费者】实践中,商品房消费者向房地产开发企业购买商品房,往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行,人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时,商品房消费者往往会提出执行异议,以排除强制执行。对此,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定,符合下列情形的,应当支持商品房消费者的诉讼请求:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时,可参照适用此条款。

问题是,对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解,审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”,可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋,但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的,可以理解为符合该规定的精神。

对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解,审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十,且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的,可以理解为符合该规定的精神。

(二)图解《九民纪要》第125条

1.《九民纪要》第125条总图

图片

2.《九民纪要》第125条详细分步图解分析如下:

(1)排除执行的三个大条件

图片

《执行异议复议规定》第29条规定案外人排除执行的三个条件如下:

条件①:在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

条件②:所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋

条件③:已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十


就上述三个条件,《九民纪要》第125条又进行了细化,分析如下:

(2)三个大条件的具体分析

条件①:在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

图片

图片

详细分析如下:

A.时间条件:

a.法院查封案涉房屋之前。

b.《协助通知书》送达并被签收之日前(公示效力),区别查封裁定书落款日期之前。

B.主体条件:

a.商品房消费者;

b.房地产开发企业。

C.实质条件:已签订合法有效的书面商品房买卖合同。

a.已经签订。

b.合法有效。

其中合法有效,对应的是无效。

甲.无效

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

乙.合法有效≠合法生效

有效,必定已经生效,生效不一定有效。

c.书面。

d.商品房买卖合同。

条件②:所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋


图片

图片

详细分析如下:

所购商品房系用于居住买受人名下无其他用于居住的房屋,理解为A+B如下:

A.所购商品房系用于居住(案涉房屋);

B.买受人名下无其他用于居住的房屋(非案涉房屋)。

如何理解?其中“买受人名下无其他用于居住的房屋”,可以理解为a+b+c

a.空间条件:在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内。

b.主体条件:商品房屋买受人名下,即案外人(异议人)名下。

c.实质条件:甲或乙(二选一)

甲.没有其他用于居住的房屋。

乙.商品房消费者名下虽然已有1套房屋,但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的。

→其中,关于“基本居住需要”具体如何理解?

可参照最高法(2021)最高法民申2250号《民事裁定书》的认定,即:有证据证明贾菁菁购买案涉房屋用于生活居住,尽管其名下另有一套位于北京市朝阳区的建筑面积45.37平方米的房子,但贾菁菁实际生活居住在延庆城区,贾菁菁所述建筑面积45.37平方米的房子无法保证其夫妇二人、公公婆婆和两个孩子一共六口人的生活居住的情况符合生活常理,故贾菁菁因购买案涉房屋所享有的生存利益有获得优先保护的必要和正当性。二审判决认定贾菁菁就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益,结果并无不当。


条件③:已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十


图片

已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十,包括两种情形:

第一种情形,已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十;

第二种情形,如果商品房消费者支付的价款不足百分之五十但接近于百分之五十,且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行。


三、案例分析及实务建议

(一)案例分析

行文至此,我们再来分析文章开始留下的问题,即当房屋执行异议遇到再审程序,如何处理,具体如下:

1. Q先生可以提起再审吗?提起再审符合法定期限、法定条件吗?

根据根据《民诉法》第212条“当事人申请再审,应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出;有本法第207条条第1项、第3项、第12项、第13项规定情形的,自知道或者应当知道之日起6个月内提出”之规定,Q先生与M先生、T房地产公司执行异议之诉案件一审的《民事裁定书》已于2016年生效,距2022年已远超法定再审期限6个月,不符合再审的期限要求。当然,若Q先生有符合《民事诉讼法》第207条第1项、第3项、第12项、第13项规定的证据材料,则有可能重启再审程序。

2. Q先生对异议房屋享有何种合法权益?Q先生对异议房屋的合法权益能排除M先生对异议房屋的强制执行吗?

假如Q先生在6个月期限内申请再审,启动再审法律程序,则需要进一步分析Q先生对异议房屋享有何种权利、能否排除法院强制执行,分析如下:

(1)是否符合执行异议提出的法律期限

根据《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第462条、《执行异议复议规定》第6条之规定,案外人Q先生对执行标的(异议房屋)提出异议,应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出;执行标的由当事人受让的,应当在执行程序终结之前提出。

本案中,执行标的(异议房屋)拍卖过程中,由当事人M先生或T房地产公司之外的案外人B竞拍取得,因此,异议人Q先生应当在对异议房屋(执行标的)执行终结之前提出。更具体地说就是,在申请执行人M先生与被执行人T房地产公司借款纠纷执行案件中,要在对异议房屋拍卖成交裁定书、过户裁定书生效之日(房屋所有权变更之日)之前提出执行异议。

目前申请执行人M先生与被执行人T房地产公司借款纠纷执行案件,对异议房屋(执行标的)的执行是否终结?

2012年11月委托中院对涉案产进行拍卖,买受人B以最高价竞得。法院出具执行裁定书,裁定涉案房屋归买受人B所有,该裁定已送达买受人。笔者认为,对异议房屋(执行标的)的执行已于2012年11月终结。而Q先生第一次执行异议系在2015年6月才提出,即:Q先生的执行异议已经不再符合提出异议的法定期限。

(2)能否排除对异议房屋的强制执行

进一步分析,假如Q先生提出的执行异议的时间,符合提出异议的法定期限,进入执行异议之诉的实质审查程序,那Q先生对异议房屋享有何种权益?该权益能否排除法院强制执行?

Q先生与T房地产公司签订商品房买卖合同,约定以房抵债,但并未办理房屋过户登记手续,不产生物权效力。因此,Q先生对异议房屋享有的是介于债权与物权之间的“物权期待权”,但其又未办理购房合同备案和预告登记,实质还是属于债权。

根据《执行异议复议规定》第28条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”、第29条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定,异议人Q先生必须符合第28条规定的四个条件或第29条规定的三个条件时,方有可能排除法院强制执行。其中第28条不是本文分析的重点,在此不再赘述。


从《执行异议复议规定》第29条规定的三个条件,并结合《九民纪要》第125条规定,具体分析如下:

就以房抵债取得的房屋排除执行,能否适用第29条的规定排除执行,实务过程中有争议。

观点一认为,可以适用,只要形式上符合第29条规定的三个条件,就可以排除执行。

观点二认为,即使符合第29条规定的三个条件,也不能适用第29条排除执行,以房抵债取得的房屋与第29条规定的保护生存权有一定区别,要严格理解“买受人”与以房抵债的“债权人”转化为“买受人”的区别与立法目的。

笔者比较赞同第二种观点。本案中,Q先生是否是商品房消费者,要看其取得案涉房屋的起因、目的、用途等。虽然T房地产公司是房地产开发公司,Q先生“取得”案涉异议房屋也是从该房地产开发公司处“购买”。但是,Q先生系以房抵债取得案涉房屋,与单纯的商品房消费者购买房屋用于居住,还是有一定区别的。即Q先生并非是出于生活居住用途的目的,“购买”的该房屋,而系借款债权无法清偿的无奈之举,与《执行异议复议规定》第29条规定的保护商品房消费者生存权、生活居住用房的立法目的并不太符合。另,根据题文提供的信息,暂无法判断案涉异议房屋是否系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋,在此就不作深入分析。

综上,根据《执行异议复议规定》第29条、《九民纪要》第125条之规定,Q先生就异议房屋不能排除法院的强制执行。


(二)延伸案例

案号:(2020)陕民终168号(执行异议之诉)

案情简介:

申请执行人陕西敬瑁建设工程有限公司与被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行一案,执行案号为(2018)陕01执704号,于2018年3月29日向西安中院执行立案。西安中院,于2018年5月9日依法公告查封被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产。又于2018年11月26日,作出(2018)陕01执704号之六执行裁定:查封上述77套房产。于2018年11月27日,向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。

李某作为案外人向西安中院提出执行异议,主张法院查封的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2号楼11703号室房产为其所有,请求解除查封。2019年5月17日,西安中院作出(2019)陕01执异280号执行裁定:“驳回案外人李某的执行异议申请。”

李某不服上述执行裁定,向西安中院提起案外人执行异议之诉。

一审法院认为:第一,世纪熙源公司是涉案项目的房地产开发企业,李某与世纪熙源公司在西安中院查封涉案房屋之前已签订《商品房买卖合同》,该合同系双方当事人真实意思表示,未违反法律的禁止性规定,应为有效;第二,李某支付了超过59%的购房款;第三,根据李某提供的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示,李某与其妻余娟名下无有效房产信息。李某对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

一审法院判决:不得执行位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2号楼11703号房屋。

二审法院认为:本案系案外人执行异议之诉,根据当事人的上诉请求、答辩意见,本案争议焦点为:李某是否就案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

案外人执行异议之诉以排除对特定标的物的执行行为为目的,审理中应当首先查明案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利,以及申请执行人享有民事权利的法律属性,进而综合判断案外人所享有的权利在效力上是否优先于申请执行人的权利。

关于李某是否就案涉房屋享有房屋消费者物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,必须符合以下三个条件,才能够排除执行:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

本案中,李某与世纪熙源公司于2012年12月20日签订《商品房买卖合同》,约定购买案涉房屋,该合同是双方当事人的真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定。西安市灞桥区人民法院于2017年1月20日作出(2017)陕0111财保3号民事裁定,于2017年4月11日作出(2017)陕0111执保11号协助执行通知,查封了案涉房屋。李某与世纪熙源公司在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同,对此,敬瑁公司亦无异议。

李某提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》,可以证明李某名下无其他用于居住的房屋,对此,敬瑁公司亦无异议。

关于李某就案涉房屋已支付的价款是否超过合同约定总价款百分之五十的问题。依据2012年12月20日,李某与世纪熙源公司所签订的《商品房买卖合同》(编号GF-2000-0171)中的约定,李某购买案涉房屋的总价款为398790元。

李某先后分三笔向世纪熙源公司支付购房款,第一笔为2012年12月18日,支付定金1000元;第二笔为2012年12月20日即签约当日,支付207520元;第三笔为2017年9月19日,支付87000元,三笔合计支付购房款295520元,超过案涉房屋合同约定总价款的50%。

二审法院判决:参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定,李某就案涉房屋所享有的房屋消费者物权期待权足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行,判决驳回上诉,维持原判。

(三)实务建议

综上所述,当房屋执行异议遇到再审程序时,维权路上可以总结为三条拦路虎:

第一,能否启动再审程序,是否超过6个月。

第二,提出执行的时间是否符合异议的时间,是否在案涉房屋拍卖成交、过户裁定生效之前提出执行异议。

第三,其对案涉房屋的权益,能否排除强制执行,即第29条的三个条件。

有了上述的案例分析、前车之鉴,笔者就实务建议总结如下:

1.再审程序:如有意启动再审程序,请务必在相关法律文书生效之日起六个月内提起申请。

2.执行异议:务必在执行房屋拍卖成交裁定、过户裁定生效之前向法院提出执行异议,以排除执行,维护自身合法权益。


扫一扫在手机上阅读本文章

版权所有© 至正律师事务所官方网站    陕ICP备06003747号    技术支持: 新丝路网络